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迪士尼地块首期动迁至少要花60亿

在上海市政府11月4日抛出“上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准”的消息后,上海迪士尼乐园项目的前期征地工作也就成为各方关注的焦点。

  “一期408.94万平方米地块征地补偿登记工作已经结束。目前我们在拟定补偿方案。”昨日,负责此次征地事宜的浦东新区征地事务署相关负责人向 《每日经济新闻》记者透露。

  尽管官方的补偿标准尚未正式公布,但参考浦东川沙地区的征地补偿标准和拆迁标准,有业内人士保守估计,迪士尼首期征地400万平方米,动迁成本将超过60亿元。

  补偿方案仍在拟定

  “征地工作从9月份就开始了。”浦东新区征地事务署相关负责人告诉记者。

  《每日经济新闻》记者在赵行村村委会看到,今年9月4日,浦东新区启动了“川沙新镇A-1地块土地储备项目”土地征用。

  征收土地方案公告显示,征地位置西至A2高速公路,北至A1高速公路,东南至布宜诺项目02建设单元(即项目二三建设用地),合计征地408.94万平方米,其中农用地300.16万平方米,建设用地57.18万平方米,未利用地51.60万平方米。

  据接近该项目的有关人士透露,上海迪士尼乐园项目共分三期,实行滚动开发,其中,首期面积约4平方公里,首期投资约244.8亿元。这一征地面积占上海迪士尼乐园规划总规模的4成,是香港迪士尼乐园的3.2倍。

  “征地公告主要是针对集体。征地面积是由专业的测绘部门用仪器测出来的,以生产队为单位核实宅基地和耕地的面积,与公布数字有误差的,可以向土地部门反映。”上述征地事务署负责人介绍,相关征地补偿登记已于公告截止日期(9月13日)前全部完成,包括征地面积和组成结构。

  “征地的项目是我们在做,主要办理有关征收土地及土地补偿。具体的补偿方案我们还在拟定,拟定完了再报上级部门批准。批准后还要再公告,然后再进入具体实施阶段。时间表我们现在也无法确定。”上述人士表示。

  成本估算可能超60亿

  尽管官方的土地补偿标准尚未最终确定,但业内人士告诉记者,同一地段土地补偿标准差别并不大,可以根据邻近地区的征地标准进行估算。

  浦东新区征地事务署倪科长告诉《每日经济新闻》记者:“浦东川沙地段的土地补偿费是43.5元/平方米,建设用地和农用地是一个价钱。”这一标准与记者拿到的上海市房屋土地资源管理局2008年9月1日发布执行的 《上海市征地土地补偿费标准》中对川沙新镇的补偿标准34.8元/平方米相比,上升了25%。

  按43.5元/平方米的标准计算,“川沙新镇A-1地块土地储备项目”408.94万平方米土地征用的补偿费接近1.78亿元。上述业内人士表示:“根据 《中华人民共和国土地管理法》的规定,征收集体土地的补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费只是征地补偿中很小的一部分,征地成本大部分费用发生在被征地劳动力安置、财物补偿和房屋拆迁补偿。”

  上海市房屋土地资源管理局在2008年9月调整土地补偿费标准时做了一份抽样调查,对征地成本的比例构成进行测算,其中,土地补偿费占征地成本的3.1%、人员安置费占7.8%、地上附着物补偿费占16.3%、青苗补偿费占0.1%、房屋动迁补偿费占55.8%、政府规费占1.8%、其他费用(乡镇企业安置土地费用等)占到15.1%。

  如果以上述比例构成作为参照来计算,1.78亿元的土地补偿费仅占征地成本的3.1%,动迁成本将达到57亿元。上述业内人士表示,如果考虑到近一年多时间动迁成本的上涨,保守估计迪士尼项目首期动迁成本可能将超过60亿元。

  近年来,随着上海房价的走高,拆迁成本也水涨船高。以上海较为偏远的朱家角区域为例,2006年以前,每亩地前期开发费用大概在50万元,现在已达80万元,加上占补平衡指标费和市政配套费用,成本已达150万元/亩。征地补偿费原来是农用地1.2万元/亩,现在涨到2万元/亩。

  现场观察

  村民违规搭建被叫停

  对于被征地的当地人而言,关心的并不是动迁成本的天文数字,而是自己能从迪士尼项目动迁中拿到多少补偿。

  迪士尼正式宣告落户上海后,包括央视在内的多家媒体报道称,当地村民趁机抢搭抢建大棚,希望补偿时增加筹码。甚至离此次征地范围几公里之外的六灶镇也有人提前在厂房里搭起了假山。

  据了解,在赵行、棋杆、金家、学桥等四个村中,赵行村是涉及征地面积最大的一个村。赵行村村委会的一位工作人员告诉《每日经济新闻》记者:“征地以赵行村为中心,赵行村面积5.2平方公里左右,共有19个队,涉及拆迁的达到16个队。紧挨着赵行村的棋杆村,16个队中8个涉及拆迁。金家村最少,9个队中,有7个涉及拆迁。”

  在黄楼镇赵行村主干道黄赵路,记者看到,沿路有多座崭新的白色农用大棚,有些成片的大棚竟然占地几千平方米,但透过薄膜却看到里面都是空的,什么也没种,土地尚未平整好,显然是临时突击建设。附近的村民告诉记者,搭建大棚就是为了赚钱,可以多拿点动迁补偿。

  昨日,赵行村工作人员承认村里确实存在抢时间乱搭建的现象:“村里这两天正在查处违规搭建的建筑。”央视曝光后,村里就召开了村委会,叫停了所有正在进行的搭建工程。

  “土地其实早已经冻结。以前农户承包使用30年的土地都流转回来了,由村委统一规划。对于流转回来的土地,再由村委租给农业单位和外来户耕种。”上述工作人员介绍。

  赵行村村长张华表示,2008年底~2009年初,承包土地的村民和村里签订了土地使用合同。“签约后村民什么时候建大棚,我们管不了。最近才开始建也很正常。这些大棚停建以后怎么处理,还要等上级政府和相关部门答复。”
来源:每日经济新闻

2010-11-5 16:46:38 | 浏览:3217 | 返回